ליקויי בניה
חלק א'- מתן הודעה לקבלן
אור ובנימין, זוג צעיר אשר טרם נישא, החל לכלכל את צעדיו באשר לרכישת דירת מגורים.
הם פנו אל הוריהם לשם קבלת סיוע כספי חישבו את הכנסותיהם המשותפות ואת יכולתם לעמוד בתשלומי משכנתא גבוהים ולבסוף לאחר לבטים רבים, החליטו להשקיע את כל כספם בקניית דירה חדשה בת 3 חדרים.
בפרסומי חברת הבניה, ובשיחה אשר קיימו אור ובנימין עם הקבלן ועם נציגיו, הובטח להם כי מדובר בחברה בעלת מוניטין גבוה ומוכח ובעלת ניסיון עתיר שנים.
עוד הובטח לדיירים הפוטנציאלים, כי, המפרט יהיה מפרט בעל סטנדרט גבוה, וכי בין היתר, הבניה כולה תתבצע בבלוק איטונג, לרבות הקירות החיצוניים, הפנימיים וכן התקרה, וכמו כן, כי הזכוכית תהיה זכוכית בידודית, המשפרת את הבידוד נגד רעש ואף נגד חום וקור.
כמו כן הבטיחה החברה בפרסומיה כי הבניין היוקרתי, העתיד להיבנות ימוקם באזור שקט, בעל תכנון סביבתי מעולה וצפיפות דיור נמוכה.
אור ובנימין נישאו במז"ט ונכנסו לדירתם הראשונה.
זמן מה לאחר מכן, הבחינו בני הזוג למגינת ליבם, בליקויים רבים בדירתם ויתרה מכך, הם ראו מספר בנייני דירות הולכים ונבנים סמוך לבנין מגוריהם. כה סמוך, עד כי לא נותרה כל פרטיות וצפיפות הדיור הייתה גבוהה ביותר.
הבטחות הקבלן נותרו בגדר הבטחות בלבד.
שמאי המקרקעין אשר בו הסתייעו לצורך עמידה על טיב ליקויי הבניה ומידתם, הבהיר להם כי כמות ליקויי הבניה הינה רבה, וכי איכות הבניה הינה ירודה.
זאת ועוד, הפך אזור המגורים, בניגוד למובטח, לאזור רועש וצפוף. הזוג הצעיר, אשר השקיע את מיטב כספו, לא קיבל איכות חיים כמובטח.
אשר על כן, החלו לטכס עיצה כיצד לדאוג לכך, שהתמורה תהא הולמת לממכר; כי ליקויי הבניה הרבים אשר נתגלו בדירתם, יתוקנו, וכי יוכלו ליהנות ממגורים הולמים, לפחות בדירתם פנימה.
בסדרה זו של מאמרים אדון במספר נושאים, העולים על הפרק כאשר דנים בתחום הרחב הנקרא "ליקויי בניה".
מאחר ובדירה עסקינן , המהווה בדר"כ את הרכוש רב הערך ביותר של האדם, הוסיף המחוקק לרוכשי הדירות זכויות אשר הינן מעבר לזכויות הנוגעות לרכישת מוצרים אחרים.
חוק התכנון והבניה על תקנותיו והוראותיו מהווה את הבסיס לתכנון הדירה.
מתן הודעה בדבר אי התאמה
במאמר זה אדון בנושא מתן ההודעה בדבר "אי התאמה".
אי התאמה מוגדרת בסעיף 4 לחוק המכר (דירות) כאחד מן האמורים להלן:
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1 ) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור
במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה- משמע תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר , תנאיו ואגרות).
קיימת בחוק חובת מתן הודעה לקבלן בנוגע לליקויים אשר נתגלו בדירת הקונים .
בסעיף 4 א (א) לחוק המכר (דירות) נאמר כדלקמן:
" (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -
(1 ) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2 ) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."
לאור האמור בסעיף זה ניתן להעלות מספר שאלות.
ראשית, מה דינו של אותו קונה אשר לא הודיע לקבלן את ההודעה בזמן ?
ממספר פסקי דין ניתן ללמוד כי לא הכל אבוד וכי בנסיבות מסוימות, למרות שרוכש הדירה לא נתן את ההודעה בזמן, יקבע בית המשפט כי על הקבלן לתקן את ליקויי הבניה.
בע"א 559/87 נירה חשאי ו- 17 אח' נ' בטי רונן פד"י מו(1) 229 טענו הנתבעים בין היתר כי "התובעים לא הוכיחו קיומו של תנאי מוקדם להגשת תביעתם בגין אי התאמה, והוא הודעת הקונה למוכר אודות אי ההתאמה תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשותו, או אם נתגלתה לקונה אי ההתאמה מאוחר יותר, תוך זמן סביר לאחר
מכן " .
ביהמ"ש מפי כבוד הנשיא מ' שמגר קבע כי טענות אלה אין בהם ממש.
ראשית, אפילו לא הוכיחו התובעים מתן הודעה כדין, באו לעזרתם הנתבעים, אשר בכתב הגנתם הצהירו כי היו ועודם מוכנים לבצע כל תיקון בבניין, אם אכן נדרש כזה, היה ויתברר כי הפגם היה קיים בעת המסירה או כי אירע בתוך 12 החודשים מיום מסירת הדירות לרוכשים.
מטיבם של הנזקים אשר בגינם פסקה הערכאה הראשונה פיצוי, שהם היו קיימים ממועד ביצוע העבודה (כגון פתחי איורור ומאור במקלט, גובה מעקה, אורך מרזבים, וליקויים אחרים במקלט אשר נובעים מאי התאמה לתקן רשמי), או בסמוך לאחר מכן (כגון: טיח וריצוף לקויים, נזקים אשר בהם הודו הנתבעים). "
כמו כן, נקבע במספר פסקי דין (ע"א 701/86 פלדמר נ' דדון) כי את הטענה שלא ניתנה לו בזמן ההודעה בדבר אי התאמה, על הקבלן להעלות בערכאה הראשונה שכן אם לא יעשה כן, יראוהו כמי שויתר על טענה זו.
במספר פסקי דין נוספים קבע בית המשפט, כי, למרות האיחור במתן ההודעה לקבלן, ניתנה לקונה האפשרות לתבוע בגין אי התאמה.
יחד עם זאת, לא תמיד יפסוק בית המשפט לטובת הקונה במקרים כגון דא.
בית המשפט עשוי לשקול את השיקולים אשר אציג להלן, ולתת להם משנה חשיבות שכן יתכן כי בגין האיחור במתן ההודעה לקבלן, יאלץ הקבלן להזמין צוותי עבודה, אשר אם היתה ניתנת ההודעה במועד, היו עדיין במקום וזמינים לביצוע התיקונים.
כמו כן, יתכן והאיחור במתן ההודעה יחמיר את מצב הליקויים, מה שידרוש תיקונים בעלות גבוהה יותר לקבלן.
כמו כן, תישאל השאלה האם הקונה ידע על הליקויים ולא הודיע עליהם במועד, מטעמים לא לגיטימיים של שכחה וכיוצ"ב.
אשר על כן, מן הראוי כי רוכש הדירה יהא מודע לדרישות החוק בדבר מועד מסירת ההודעה לקבלן בדבר הליקויים, ויעמוד בהן, פן יאלץ לתקן הליקויים בעצמו ועל חשבונו.
שנית,
אופן מתן ההודעה בדבר אי התאמה לקבלן
במספר פסקי דין, נשאלה השאלה, בדבר אופן מתן ההודעה לקבלן והאם אי מתן הודעה בכתב, עלול להוות גורם אשר יפתור את הקבלן מחבותו לתיקון הליקויים?
חוק המכר (דירות), אינו דורש כי ההודעה תהא בכתב, אך מספר קבלנים, הכניסו לחוזה מכר הדירה סעיף, הדורש כי הודעה זו תהא בכתב.
כאשר חותם רוכש הדירה על החוזה בו מופיע סעיף הדורש כי ההודעה תהא בכתב, סעיף זה מחייב את רוכש הדירה.
יחד עם זאת, בתנאים מסוימים, פסק בית המשפט לטובתו של רוכש הדירה, למרות שלא קיים את דרישת הכתב כאמור לעיל.
בע"א 4445/90 - "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו-39 אח' תקדין עליון, כרך 94 (2), תשנ"ד/תשנ"ה 1994 עמ' 674
נקבע כי אין באי משלוח הודעה בכתב בדבר אי התאמה בכדי לפתור את הקבלן מחבותו לתיקון ליקויי הבניה.
כבוד השופט י' זמיר אמר כדלקמן :
" א) תקופת האחריות. לטענת המערערת, המשיבים היו חייבים על פי החוזה להודיע על הליקויים שבדירה בכתב , עד תום תקופת האחריות שנקבעה בחוזה, ולא עשו כן, ולפיכך לא קמה להם זכות לפיצויים בגין ליקויים אלה.
כאן מתעוררת שאלה שבעובדה: האם המשיבים הודיעו, או לא הודיעו, על הליקויים בתוך תקופת האחריות? בית המשפט קמא נזקק לשאלה זאת באריכות. הוא בדק ופסק (בפסקה 3 )
כי "מחומר הראיות המצוי בפני עולה כי אכן היו פניות מצד התובעים אל הנתבעת ושלוחיה לתיקון הליקויים בדירות במרוצת תקופות האחריות השונות, פניות חוזרות ונשנות, לאחר שחלק גדול מן הליקויים לא תוקן או לא תוקן כראוי ע"י הנתבעת."
אכן, כך עולה מחומר הראיות, ואין יסוד להתערב בעניין זה בקביעה של בית המשפט קמא.
אף אם תאמר, כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב , כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים.
ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים.
לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב , יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב ?"
לסיכום:
למרות פסיקות בית המשפט כאמור לעיל, מן הראוי לתת את הדעת הן להוראות חוק המכר (דירות) בדבר מתן הודעה על אי ההתאמה במועד, והן לחוזי המכר עליהם חותמים רוכשי הדירה, אשר לעיתים, אינם נעזרים בשרותיו של עו"ד ואינם שתים את ליבם לסעיפים, כגון, הסעיף הקובע מתן הודעה בכתב לעניין ההודעה בדבר אי התאמה.
התייחסות הולמת של רוכש הדירה, בין באמצעות עמידה על ביטול הסעיף הרלבנטי בחוזה המכר, הדורש מתן הודעה בדבר אי התאמה בכתב, ובין בעצם המודעות לקיומו של אותו סעיף, ובמתן ההודעה בדבר אי התאמה בכתב, כפי שנקבע בחוזה המכר, עשויה להועיל לקונה המעונין לקבל את המגיע לו עפ"י החוק - תיקון ליקויי הבניה ומגורים נאותים בדירה אשר רכש.
כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת אינה נושאת באחריות כשלהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל ייעוץ מקצועי משפטי ו/או אחר לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
